環境保全区域で家を建てるには(2)

環境保全区域で家を建てる場合,特に外構において気をつけるべきポイントについて,前回の「保全率」に引き続き,「樹木の伐採」について,宮城県知事が広瀬川の環境保全区域内(図1)で行ったグラウンド造成工事における伐採の実例とともに紹介します.

図1 自然崖を形成した広い河床を流れる清流に周囲の緑が映える広瀬川の景観(Google Earthより)
図1 宮城県知事が違法と思われる樹木の伐採を行った(画像中央部)広瀬川第二種環境保全区域の自然.河川沿いの樹木は広瀬川の自然環境を構成する重要な要素であるので,河川沿いの土地には,保全用地を最低でも2m川岸沿いにとらなければない制限,川岸沿いの塀に関しては事前に設置の許可を得なければならない制限の他に,樹木の伐採に関しても厳しい制限があり,伐採を許可されても,「(周囲の自然環境を回復するための)代替樹の植樹等」の保全処置を行わなければならない(画像はGoogle Earthより)

まず,「保全率」の復習から.

「保全率」とは,工作物(建築物および建築物以外の工作物)に係わる「敷地」に対する「保全用地」の割合をいいます.

「保全用地」とは「自然的環境の保全のために確保されている土地」(条例施行規則第14条第1項一ロ(1))のことで,裸地(らち,草木が1本もない土地)の他に植物が植わっているか(すぐに)植えられる状態の土地をいいます(図2).

図2 保全用地とは(条例環境保全区域のあらまし,2018年6月版をもとに作成)
図2 保全用地とは(広瀬川の清流を守る条例,環境保全区域のあらまし(2018年6月版)をもとに作成)

土地が出来たばかりのときは裸地(図2左)の状態ですが,時間とともに,草原,樹木の生えた土地(図2右)となります.

開発が制限されている環境保全区域で家を建てるには,

  1. 環境保全の基本である「保全率」の規定をみたす(図3 空地(保全用地)のルール)だけでなく,
  2. 工作物(建築物や,駐車場や通路などの建築物以外の工作物)の築造のために,「樹木の伐採の許可」を得る必要があります.

(この他にも工作物の色,高さ等の規定もあります)

仙台市,環境保全地域による許可基準のあらまし(旧版の記述).2019年11月に,この,○土のままで30%以上確保,×(舗装は不可),の記述を削除
図3 広瀬川の清流を守る条例,環境保全区域のあらまし(2018年6月版)より.

伐採の許可基準は,土地の状況(河川に接している土地かそうでないか,など)や,環境保全区域によって異なります.


それでは,宮城県知事が 2020年度に行った宮城第一高第二グラウンド造成工事における伐採に関して,工事前(図4)後(図5)の土地の変化から見てみましょう.

図4 税務大学時代の敷地.校舎は第2種環境保全区域外の北側敷地内に建築して第2種環境保全地域に関しては保全率はほぼ100%.
図4 宮城県がグラウンド造成工事を行う前.第2種環境保全区域内(ピンクの帯の内側)に関しては保全率100%.グラウンド南東部に15m以上の高木が多数ある(図1参照).(仙台市都市計画情報インターネット提供サービスの地図をGoogle Mapの衛星写真に重ねて作成)
図5 宮城県が行ったグラウンド造成工事.グラウンド南東部の樹高10m以上の樹木(図1参照)を建築物を建てることで伐採し,代替樹は南側の川沿いの既存保全用地中央部に5本,東側に2本,樹高2m程度の樹木を植樹したが,図の灰色で示す従来土のグラウンドとして保全されてきた用地(図4)ほぼ全面をアスファルトで舗装して「植物が育たない不毛の土地」にし,第2種環境保全区域内(図中の黒線より南側)に関しては保全率6%以下で保全率の最低基準の24%に大幅に不足した「違法グラウンド」を造成した.(仙台市に情報開示を請求して得た敷地構成図をGoogle Mapの衛星写真に重ねて作成)
図5 宮城県が行ったグラウンド造成工事.グラウンド南東部の樹高10m以上の樹木(図1参照)を建築物を建てることで伐採し,代替樹は南側の川沿いの既存保全用地中央部に5本,東側に2本,樹高2m程度の樹木を植樹したが,図の灰色で示す従来土のグラウンドとして保全されてきた用地(図4)ほぼ全面をアスファルトで舗装して「植物が育たない不毛の土地」にし,第2種環境保全区域内(図中の黒線より南側)に関しては保全率6%以下で保全率の最低基準の24%に大幅に不足した「違法グラウンド」を造成した.(仙台市に情報開示を請求して得た敷地構成図をGoogle Mapの衛星写真に重ねて作成)

人工芝グラウンドを築造するために,グラウンド敷地ほぼ全面をアスファルト舗装したことで,保全率の規定(24%以上)を大幅に満たしていない(6%以下)違法グラウンドであるのはすでに述べたとおりです.

条例では,グラウンド造成工事を行った敷地のうちの,第二種環境保全区域(6581.90㎡)では3m以上の樹高の(伐採面積が10㎡以上の場合は一切の)樹木は許可なく伐採できず,伐採できる条件を条例施行規則第14条第七項で以下のように(図6)定めています.

図3 木竹の伐採が認められる場合(条例施行規則第14条第七項)
図6 木竹の伐採が認められる場合(条例施行規則第14条第七項.二では学術目的で伐採できるとあるが省略)

この規則では,1行目の,ただし書き以下で「市長が土地の利用上やむを得ないと認めれば,伐採できるとあり」やむを得ないと認める場合を条例施行要領等で明文化しているわけでないので,「市長が認めれば何でもあり」,ですが,宮城県や国が申請する場合,市長の「許可」を得るのでなく,(自分で違法行為にあたらない事を確認のうえ)「通知」することになっており,市長の許可の規定は使えなく(条例第9条第2項),伐採を行うには,イ~二の規定に該当するものとして通知する必要があり,イ,ハ,ニは摘要外ですので,宮城県は

ロの赤下線部 「著しい不整形その他の理由により木竹を伐採しなければ土地の有効利用が図れない場合」

を根拠として,図面上自由に設定できる「建築敷地」を「旗竿地」にして「不整形」を理由(環境保全区域外で伐採なく保全率の制限もなく建設できる更地になっている土地を「旗竿地の竿」の狭い通路に設定して建築できないとし,建築するには,環境保全区域の「旗竿地の旗」の部分の樹木を伐採する必要がある)に伐採の通知をしたとみられます.

この件について,「伐採目的で建築物をこれまで保全されてきた保全緑地内に建てて環境破壊した極めて悪質な行為である」と仙台市長に指摘してきましたが,仙台市長は「建築物をどこに建てるかは事業者の自由であり,他に十分な敷地をもっているとしても,それはプライバシーに属することであるので,そちらに建てるようにとは指導しない.「やむを得ない事情がある」とすれば,伐採は認められる」と回答して平行線をたどっておりましたが,条例施行規則を読みなおすと,伐採の条件として,(図6緑下線

代替樹の植樹等の代替措置が講じられていること

となっておりますが,伐採を申請した建築物に関わる敷地(図5青枠内)に代替樹の植樹,生垣の設置,壁面緑化,屋上緑化等の代替措置が全くとられておらず(図7),違法な伐採となると思われます.

以前の税務大学校の校舎のように,条例に従って川岸と反対の道路側に設置すべき建築物であるトイレと倉庫を,樹木(下の画像参照)を違法に伐採して更地化して保全緑地内に設置して環境破壊,2020年11月28日
図7 伐採した後に建設されたトイレと倉庫.壁面緑化,屋上緑化,生垣植樹等の現地の自然的環境を回復する行為は一切行っておらず,伐採に続いて,「さらなる環境破壊」を行って放置している.

注1 変形地(狭小地)の場合は,保全用地が限られており,敷地内に伐採した樹高10m以上の高木になる樹木を植樹できないので,敷地境界全周への「生垣」造成,「壁面緑化」および「屋上緑化」等により保全用地を増大させるとともに緑化面積を補償しなければ自然回復とならない.


条例の抜け穴を探して,違法行為をしようとしても,違法性を指摘されると,刑事罰に問われ,原状回復できない場合は,最悪刑務所に入ることにもなりかねません.

これから環境保全区域で家を建てようとするかたは,法令に対して十分な知識と理解が必要となります。

この「環境保全区域で家を建てるには」に関しては,さらに記事を追加する予定です.

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