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環境保全区域で家を建てるには

家を新築するときやリフォーム,建て替えるとき,通常の土地の場合はハウスメーカーや工務店が建築確認をとって建築基準法に則った家を建ててくれる.

土地が環境保全区域にある場合,良好な自然環境に恵まれているのは素敵なことだけれど,その自然環境を開発から守るために,建築基準法に加えてさまざまな環境に関する法律(条例)の制約をうけ,特に敷地面積が限られている個人住宅の場合,思ったような住宅を建てられない場合も多い.

環境保全に関わるのは家というより,ほとんどが庭(外構)の部分で,外構も含めて大手のハウスメーカーに家の新築を依頼する場合はともかく,通常は必要最低限の外構を家の建築時にハウスメーカーに依頼して行い,後日外構業者に外構の造成を依頼するのが一般的と思われるが,多くの外構業者は環境保護のための法律を熟知しているわけでないので,結果的に違法な外構を造成してしまい施主が刑事罰(罰金,懲役刑)をうける場合がある.

以下仙台市の広瀬川沿いの第二種環境保全区域(図1)

図1 違法人工芝グラウンドが造成される前の宮城第一高第二グラウンド敷地(Google Earthより)
図1 グラウンド造成前の素晴らしい広瀬川河川環境-クリックして拡大してご覧下さい(Google Earthより)

において違法に造成されたと考えられる宮城第一高第二グラウンド(図2)を例に

以前の税務大学校の校舎のように,条例に従って川岸と反対の道路側に設置すべき建築物であるトイレと倉庫を,樹木(下の画像参照)を違法に伐採して更地化して保全緑地内に設置して環境破壊,2020年11月28日
図2 グラウンド造成後.グラウンド敷地全面をアスファルトで舗装して保全率の規定(24%以上)を大幅に満たさない(6%以下)人工芝グラウンドにし,さらに保全されてきた樹木をトイレと倉庫を環境保全区域内に意図的に建設することにより伐採し,数十年間にわたって良好に保全されてきた自然環境(図1)を破壊した,2020年11月28日撮影

公開されている情報および公開を請求した情報をもとに,この工事の問題点を以下の2点(保全率と樹木の伐採)に絞って説明しながら,環境保全区域で家を建て庭を造る場合の注意点を考えたいと思います.


1)保全率について

保全率は敷地に対する保全用地の割合をいい,

保全率 = 保全用地面積/工作物の敷地面積

となります(条例施行規則第14条第1項一ハ(1)).

保全率100%は人の手が入らず,自然の状態が完全に保存されている状態です.

環境保全区域では,用途地域ごとに最低でも守るべき保全率があり,仙台市の場合は160㎡未満の狭小敷地を除くと,この記事を書いている時点で

  1. 特別環境保全区域(保全率42%)
  2. 第一種環境保全区域(保全率36~30%)
  3. 第二種環境保全区域(保全率30~24%)

となります.

環境保全区域以外では,保全率0%でも構いません(建ぺい率の基準等は満たす必要がある)。


「保全用地」とは「自然的環境の保全のために確保されている土地」(条例施行規則第14条第1項一ロ(1))のことで,裸地(らち)の他に植物が植わっているか(すぐに)植えられる状態の土地をいいます.

一般に,工事を始める前は,更地(人工的に作られた裸地)となっている場合が多いのですが,環境保全区域では樹木の伐採に制限がある場合がほとんどで,更地にするための樹木の伐採が許可されるか,また,許可された場合も,大抵の場合は代替樹の植樹等の自然環境を回復するための措置が義務づけられるので注意が必要です.

「工作物」は「建築物」と「建築物以外の工作物」に分けられます.

「建築物」とは,おおまかには,「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの」をさし,建築基準法第2条に明記されているものなどで,建築物に付属する「門」や「塀」なども含まれます.

「建築物以外の工作物」とは,「土地または建築物に定着する工作物のうち建築物以外のもの」をさし,条例施行規則第12条第1項に「門」「塀」「柱」「駐車場」「遊戯施設」等いくつかのものが明記されています(注1).


注1 仙台市は,工作物の範囲を,行政の権限で,条例本文のものより限定することができ,条例手引き9ページに記載の無い,「コンクリート」や「人工芝」は許可を要する工作物ではない,としています。ただし宮城県や国のように市長の許可でなく通知を行て工事を行う公共団体においては,コンクリートや人工芝などは工作物にあたり保全率の規定に影響します。


それでは,図4に示す,宮城県の行った宮城第一高第二グラウンドの造成工事の保全率をみてみましょう.

図4 敷地構成図(仙台市に情報開示を求めた資料をもとに作成)
図4 敷地構成図(仙台市に情報開示を求めた資料をもとに作成)

この敷地における条例の定める工作物(*は仙台市は工作物でない,あるいは,**工作物であるが規模(高さ)によって許可を要する工作物でない,としているもの)は,

  1. *人工芝グラウンドおよびその周囲に設置された*排水溝
  2. トイレ
  3. 倉庫
  4. 塀(グラウンド全周,図5,ただし,仙台市長はこれを「塀」でなく**「鉄柱」としている)
  5. **塀(駐車場敷地北面)
  6. **門
  7. 照明灯
  8. **自動車,原動機付自転車,自転車駐車のための施設
  9. *水飲み場
  10. **埋設管(グラウンド下の暗渠排水管,グラウンド周囲の排水溝から下水への排水管,トイレへおよび水飲み場への上下水道管,トイレの汚水管,照明灯,トイレおよび倉庫への電気配線を通す管)
図5 グラウンド東西北面を取り囲む柵(高さ10m超)と照明搭(高さ5m超),2021/01/11撮影
図5 グラウンド全周を取り囲む塀(高さ10m超),2021/01/11撮影

であるが,工作物の敷地境界塀がグラウンド敷地を規定しており,保全率を考えるうえでは,敷地のうちの第二種環境保全区域の敷地面積6581.90㎡について考えれば良い(注2)ので

保全率 = 保全用地面積/工作物に係わる敷地面積(第二種環境保全区域)=366/6581.90 = 0.0556 = 5.6 %となり,規定の24%の1/4も満たしておらず違法です

(注3)。


注2 本グラウンドでは,

工作物に係わる敷地面積 > 建築敷地面積

であり,建築敷地は工作物敷地に含まれる(建築物も工作物なので,なお,建築物敷地を工作物敷地から除外して別途保全用地を定義することはできない)。建築敷地面積は,建ぺい率を計算するのに用いるもので実体(境界塀など)はなくても良い。

一般の狭小住宅では,

建築敷地面積 > 建築物以外の工作物に係わる敷地面積

なので,工作物に係わる敷地面積に建築敷地面積を使っても問題無い.


注3 条例第9条第2項に,国または地方公共団体が工事を行う場合,「許可」を得る必要はなく,「通知」すれば良いとあるが,これは,好き勝手にできるという意味でなく,国や地方公共団体が工事を行う場合は,仙台市に許可を受けるのでなく,団体自身で許可を受ける要件に達しているか確認したうえで「通知」することとなっているだけで,通知を行った工事が条例で規定されている要件に適合していない場合は,「通知」でなく「犯罪予告」にあたるだけで,許可を得ずに工事を行ったことになると思われる.

滅びつつある広瀬川の自然

<広瀬川の自然を壊すもの>

宮城県が2020年夏に,広瀬川角五郎地区の第2種環境保全区域である税務大学校仙台研修所跡地において,これまで数十年以上にわたって保全されてきた自然環境を,アスファルトでほぼ全面舗装して破壊したうえに人工芝を施行して作った,宮城第一高第2グラウンド(総敷地面積9235.05㎡)について紹介します。

宮城第一高第二グラウンド
図1A.宮城第一高第2グラウンド(アスファルトで全面舗装した上に人工芝を施行した「広瀬川の清流を守る条例」の保全率の規定等に違反する人工グラウンド).2020年11月28日撮影

このグラウンドは,人工芝によって一見,保全率(環境保全区域において,土のままで植物が植わっているか植えられる状態の自然環境を残した土地が敷地全体に占める割合)の規定24%を満たしているようにみえますが,人工芝は植物でなく,世界各国で削減に取り組んでいる環境負荷の大きい使い捨てプラスチックであり,しかも人工芝は土の上に直接施工されているのでなく,土のグラウンドをアスファルトで舗装したうえに施工されているので,


宮城第一高第2グラウンドの実際の保全率は6%以下で,この点だけでも,広瀬川の清流を守る条例保全率24%以上)に違反する「違法グラウンド」です。

図1B 宮城第一髙第2グラウンド(衛星写真,9235.05㎡)の南側(画像下側)2/3以上6581.90㎡は保全率24%の第二種環境保全区域にあるので,その約1/4を保全用地として確保する必要があるが,実際の保全用地(画像で木が植わっている土のままの土地)は6%にも満たず,このグラウンドは広瀬川の清流を守る条例に違反する違法グラウンドである(Google Earth©より)。
図1B 宮城第一髙第2グラウンド(衛星写真,9235.05㎡)の広瀬川に接する南側(画像下側)6581.90㎡は保全率24%の第二種環境保全区域にあるので,その約1/4を保全用地として確保する必要があるが,実際の保全用地(画像下端で木が植わっている土のままの土地)は第二種環境保全区域にある土地の6%にも満たず,このグラウンドは広瀬川の清流を守る条例に違反する違法グラウンドである(Google Earth©より)。

違反条項

国の機関又は地方公共団体が環境保全区域において建築物その他の工作物の新築等を行う場合,条例第9条第2項の規定により,あらかじめ市長にその旨を通知しなければならず,通知なく工作物の新築を行った場合,条例第9条第1項の規定に違反することから,条例第19条(1)において5万円以下の罰金に処する旨を規定。

(条例では,保全率の規定違反や,樹木の伐採の規定違反など個々の違反条項に対して罰則を設けているわけでなく,個々の条項に反する行為を(条例において最も重い責務を負っている)市長の許可を得ずに行った行為として罰則を設けています)

違反事実(証拠)

宮城県は条例の規制に関わる第2種環境保全区域(6581.09㎡)において,広さ6000㎡超の人工芝グラウンド,高さ2 m超の境界塀,高さ5 m超の防球塀(*),高さ5 m超の照明灯(図2)(**),トイレ,倉庫などの工作物を築造したが,総敷地面積9235.05㎡の92%相当にあたる8465.46㎡の建築物の敷地以外のグラウンド部分(図3赤枠内全体面積9235.05㎡のうち同図青枠内建築敷地769.3㎡を除いた部分)の人工芝グラウンド,塀,照明灯等の工作物の新築(図2)に関して,条例第9条第2項で定められた市長への通知をすれば

1.「工作物に関わる敷地」の保全率が規定の24%を大幅に下回る6%以下になり(図1B,図3)

2.河川に接する土地においては河川から最低2mの部分を保全用地とする規定にもグラウンド西の河川側人工芝が直接河川に接している部分は基準を満たさない(図1A写真手前のアスファルト地盤人工芝部分,図1B写真下左の保全用地が途切れている部分)

ために人工芝グラウンド等の工作物の設置に関する通知を行わなかった

また,

3.建築物(トイレ,倉庫)の敷地図3青枠内)の変形(旗竿地)を理由として建築のため(※)に保全区域内の樹木の伐採を行ったが,条例で定められた,当該「建築物の敷地」において自然的環境を回復するための代替樹生垣の植樹,壁面緑化屋上緑化等の措置を一切行っておらず,

この点においても条例第9条の規定に違反している。

※2022年3月補足注: 宮城県は2021年度,図3北東部角に「部室」と称する建築物を造成したが,本来「トイレ」「倉庫」などの当初建設した建築物「部室」と同じ敷地北東部の環境保全区域外に建設すべきで,グラウンド造成時に「トイレ」,「倉庫」を環境保全区域内に先行建設し,翌年度に建設時期をずらして部室」を建設したのは,建築を理由とする樹木の違法伐採が目的であったことを明白に示している。

さらに,

4.トイレの屋根の(図1B参照)に関しても,基準外の色相(5RP)と彩度(10以上条例に適合していないと思われる。

注*:宮城県は高さ 5 m超の防球について,これは高さ15m以下の鉄柱防球ネットであり,通知の必要な工作物(塀)ではないとしている。なお,条例では高さ15m以下の鉄柱であっても,災害時等以外通知が必要な工作物である。

注**:宮城県は高さ5 m超の照明灯に関して,これは公共のための照明灯であり,通知の必要な工作物(公共のためでない照明灯)ではないとしているが,この照明灯には図2にみえる(クリックして拡大)ように,公共スペースのグラウンド外に光が漏れないように遮光板が設けられている。なお,条例では公共のための照明灯であっても,災害時等以外通知が必要な工作物である。

補注:保全率工作物の敷地(分母)に関わる「保全用地」(分子)の割合を示すもので,宮城県がグラウンド周辺の「塀」「照明灯」(図2)「工作物」であると認めると,アスファルト地盤の「人工芝グラウンド」工作物でないとしても,これらの照明灯工作物の敷地を規定して実際に確保されている保全用地だけでは保全率の規定違反となるので,人工芝グラウンドに加えて,グラウンド周辺の照明灯工作物として認めておらず,通知を行っていない。宮城県が本グラウンドで工作物として認めて通知しているのは,敷地内で事業者が(建ぺい率等の基準を満たす限り)自由に設定できる,図3青枠内の建築敷地(建築に関わる敷地)の建築物(および建築物に関わる工作物だけである。

図2 宮城県が第2種環境保全区域内で通知することなく築造した,人工芝グラウンド,塀,照明灯,などの工作物
図2 宮城県が第2種環境保全区域内で通知することなく違法に築造した,人工芝グラウンド,塀,照明灯などの工作物(河川に沿った塀全て,高さ5m超の防球塀,高さ5m超の公共スペースへの遮光板つきの照明灯は,条例で「許可不要」とされている工作物以外はすべて「許可必要」とすると,市民にわかりにくいので,市が条例とは別に「許可必要」な工作物のみを指定し,それ以外の工作物(人工芝グラウンドなど)はすべて「許可不要」としている,ゆるい仙台市の規準でも「許可(通知)必要」な工作物である。
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図3 宮城第一高第2グラウンド敷地図(仙台市に請求して入手)。建築敷地(図中青枠内)以外の工作物について通知すると保全率が法定の24%をはるかに下回る6%以下になることから,宮城県は第二種環境保全区域に関わるグラウンド部分の工作物(図2および実際の衛星写真図1B参照)の築造にあたって通知を行わず,建築物の敷地部分(青枠内)の建築物および工作物のみを通知し,建設敷地部分の保全用地(緑色)の保全率が185.73/609.35=30%をもって条例の規定に適合しているとして,保全用地面積185.73㎡と図中に緑色で塗りつぶして表示しているが,この図は総敷地面積の2/3以上が第二種環境保全区域にある当グラウンドにおいて,「青枠内建築物敷地以外には保全用地をとっていない」ことを明示しており,図らずも違法性を自ら認めているものである。
図4 宮城第一高第二グラウンドが条例の規定を満たさない違法グラウンドであることを一目瞭然に示す市民向けパンフレット2018年版の図。アスファルト地盤の人工芝グラウンドは駐車場と同じで保全用地にあたらない。また,保全用地は河川に沿った土地では,図左に示すように,河川全面に沿って24%以上確保しなければならない。なお,図の「空地」とは「保全用地」をさし,「空地のルール」は「保全率の規定」をさす。保全率は当グラウンド施工時は24%に緩和されている。同図をもとに仙台市に違法性を指摘したところ,仙台市は同図をパンフレットから削除した。(条例許可申請の手引き2018年6月版p.3より)
図4 宮城第一高第2グラウンド(図1~図3参照)が条例の規定を満たさない違法グラウンドであることを一目瞭然に示す市民向けパンフレット2018年版の図。アスファルト地盤の人工芝グラウンドは駐車場と同じで保全用地にあたらない(図右×)。また,保全用地は河川に沿った土地では,図左○に示すように,河川全面に沿って最低2m幅で環境保全区域内の土地の24%以上確保しなければならない(図1B参照)。なお,図の「空地」とは「保全用地」をさし,「空地に関するルール」は「保全率の規定」をさす。保全率は当グラウンド施工時は24%に緩和されている。同図をもとに仙台市に違法性を指摘したところ,仙台市は同図をパンフレットから削除した。(条例許可申請の手引き2018年6月版p.3より)

解説

宮城県は条例第9条第2項で規定される地方公共団体にあたり,工作物の築造等の条例の規制に関わる行為を環境保全区域において行うには,市長の「許可」でなく市長に「通知」を行う必要があります。

この規定は一見,市民や民間業者に比べて県や国に甘いように見えますが実際は逆で,市に対して優位にたつ県や国が市に圧力をかけて許可基準に満たない開発行為を行うことを認めない厳しい規定になっており,許可基準は市のパンフレットである条例許可申請の手引き旧版はこのグラウンドの違法性を一目瞭然に示す図ー上に図4として示すーがあるため仙台市が抹消し,この図を無くした新版に改訂)によるものでなく,条例条例施行規則条例施行規則実施要領の条文によってのみ規定されます。

条例条例施行規則第12条により「許可を要しない行為」のみ規定していますが,仙台市は,「許可を要しない行為以外はすべて許可を要する」という条例の解釈では許可が必要かどうか市民にわかりにくい,という理由で「許可を要する行為」のみを条例許可申請の手引きに記載し,それ以外の行為であれば保全率が0%になる行為でも許可不要と条例の自然環境保護の趣旨から逸脱した違法な条例の運用を行っています。

例えば人工芝グラウンドは,

  1. 仙台市のいう「許可を要する工作物」でないので,市民や民間業者等が造成する場合は,グラウンド部分を許可不要として,それ以外の部分の建築物と市が条例許可申請の手引き9ページに記載した工作物のみの許可を受ければ,グラウンド部分の保全率が0%で敷地全体の保全率が規定の条件を満たしていない場合でも無許可の築造で処罰されることはありません(注1)が,
  2. 条例の規定では,人工芝グラウンドは条例施行規則第12条に記載されている「許可を要しない工作物」でないので,宮城県が環境保全区域で人工芝グラウンドを造成するには「通知必須」となり,通知なく行えば,許可なく築造を行ったことになり条例第9条第1項の規定により処罰されます(注2)。

注1:違法かどうかは裁判官が決めますので,条例において最も重い責務を負っている仙台市長が違法でないとして告発しなくても,市長とともに広瀬川の自然環境を守るべき責務のある市民や,環境保護団体等の告発・通報により捜査の対象となり,裁判で有罪となり処罰される場合があります(注3)。

注2:違法かどうかは裁判官が決めますので,条例において最も重い責務を負っている仙台市長が(県(知事)に遠慮して,あるいは県(知事)からの恫喝や圧力で)条例違反を告発せず,市長とともに広瀬川の自然環境を守るべき責務のある市民や,環境保護団体等も社会的不正に気付かない,または気付いても無関心で告発・通報しない場合,処罰されない場合があります(注3)。

注3:裁判以前の問題ですが,捜査権のある警察・検察が通報・告発をうけて捜査したとしても,検察が不起訴とした場合は裁判官の判断を仰がれることもなく,犯罪と思われる行為が放置されることになるのです。したがって,検察官は裁判官より強い権限をもっているのです。

仙台市や宮城県はレジ袋有料化などの環境保護の取り組みについてはホームページ等で広報していますが,自身は,レジ袋のお化けのような,使い捨てプラスチックの人工芝グラウンドを違法に造成し,マイクロプラスチックや人工砂(人工芝上に散布される産業廃棄物(古タイヤや建築廃材)等から作った緩衝材)による河川・海洋・大気汚染や温室効果ガスの排出を増大させ,人類全体への犯罪である地球環境破壊を行っています。

宮城第一高第2グラウンドは,宮城県と仙台市が共同で,県税を使って,環境保全区域にある次世代を担う若者の教育の場で行っている,反社会的な地球環境破壊活動の象徴なのです。

環境保護は地球全体で早急に取り組むべき課題であり,2015年9月の国連サミットで加盟国の全会一致で採択されたSDGs(持続可能な開発目標)に17ある開発目標11番目から15番目にあたります。

仙台市には,SDGs に40年以上先駆ける1974年9月に「…衆知と総力を結集し,市民あげて広瀬川の清流を守ることを決意」して制定された「広瀬川の清流を守る条例」という素晴らしい環境条例があり,条例をスローガンで終わらせず,実のあるものとする第9条の規定(民間の行為を規制する第1項および,行政の行為を規制する第2項)がありますが,この条例において最も重い責務を負う仙台市長や,警察・検察といった法の番人の,自身や自身の所属する組織の利益を守るための意図的な不作為により,条例が葬り去られ,司法制度が崩壊し,市民の未来が奪われようとしているのです。